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Nous vous remercions pour votre agréable compagnie et votre courtoisie lors de la visite en car du samedi 04/10. Nous visiterons tous nos voisins afin de soumettre les premières esquisses des implantations à partir du 1 er novembre 2008. Signé Franck Adins, Jean-Paul Herreman, Kurt Dujardijn

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  Etat d'avancement du dossier au 19/09/2008

 Réponse à vos remarques :

  a)      Le Revenu Cadastral futur des maisons existantes.

    L ’Administration du cadastre nous a répondu comme suit :
   1. La révision des revenus cadastraux des maisons existantes se fait
      normalement tous les dix ans. (Péréquation)
   2. Depuis vingt ans maintenant, rien n’a changé. Ceci est une décision politique.
   3. Une nouvelle habitation dans le cadre du golf se fera attribuer un montant de revenu cadastral dans l’année qui suit la réception des travaux de constructions de cette habitation.

En conclusion :

Pour les maisons existantes, rien ne changera à moins que la politique décide de réviser, ce qui est peu probable étant donnée ce que nous constatons sur les dernières vingt années. Dès lors, l’installation du Golf et lotissements n’aura donc aucun effet sur les revenus cadastraux des maisons existantes.

b)      Augmentation de la capacité policière.

     Plus de revenus annuels pour la commune :
     a)  500 nouvelles maisons =  500 revenus cadastraux sur lesquels une partie est 
          perçue par la commune.
     b)  500 nouvelles maisons = +/- 1000 déclarations d’impôts sur le revenu, sur
          lesquelles une partie est également perçue par la commune.

En conclusion :

Il appartiendra à la politique locale de décider comment répartir ces revenus supplémentaires :    notamment pour fortifier les effectifs policiers.

Etat d'avancement du dossier au 01/11/2008    Lire au format   

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Afin de clarifier la problématique concernant le revenu cadastral, nous reprenons quelques extraits de textes publiés sur le site de l’administration fiscale.

La détermination du revenu réel des immeubles, notamment lorsque ceux-ci sont occupés par leur(s) propriétaire(s), se heurterait à de sérieuses difficultés.

Le Législateur a donc voulu que le revenu immobilier soit fixé: forfaitairement, pour une période assez longue.

Ce forfait est le revenu cadastral (ou RC) qui sert principalement de base à la perception du précompte immobilier.

Par époque de référence, on entend le 1 er janvier de l'année qui précède celle de la mise en applicationdes RC résultant d'une péréquation générale. Actuellement, l'époque de référence est le 01/01/1975. 

Utilité :

Source : http://fiscus.fgov.be/interfakredfr/vragen/kadaster/Cad1.htm#Epoque%20de%20référence

L’époque de référence étant le 1er janvier 1975, cela veut dire que pour calculer le R.C. d’une nouvelle construction, le fisc se fait une idée de la valeur locative qu’elle aurait eue si elle avait été occupée en 1975.

Test Achat nous explique que la valeur locative d’un immeuble peut évoluer rapidement selon sa nature et sa situation. Pour cette raison, l’administration du cadastre avait initialement prévu d’adapter, tous le 10 ans, les R.C. à l’évolution réelle des loyer ou de la valeur locative du bien. Cette adaptation est appelée péréquation générale. La dernière péréquation générale date de 1980 et est basée sur les loyers de 1975. Cela signifie qu’actuellement, plus aucune habitation n’a un revenue cadastral qui correspond à sa valeur locative réelle. Une nouvelle péréquation était prévue et devait être basée sur les loyers en vigueur le 1er janvier 1994. Le fisc n’a cependant pas eu les moyens nécessaires pour lancer cette lourde procédure.

En attendant cette péréquation, toujours reportée, il fallait limiter l’écart, de plus en plus grand, entre le R.C. et la valeur locative réelle. Le législateur a donc décidé, en 1991, d’indexer chaque année les R.C. L’avertissement-extrait de rôle indique le R.C. de base et le R.C. indexé à partir duquel est calculé le précompte immobilier.

Encore selon Test Achat, augmenter aussi forfaitairement le R.C. est tout à fait inéquitable car la valeur locative d’un immeuble évolue différemment en fonction de divers facteurs : le fait que l’habitation soit bien entretenue ou non, le fait que l’on ait toujours procédé aux réparations nécessaires ou non, l’essor ou le déclin de certains quartiers etc. Par exemple, le loyer d’un appartement en banlieue bruxelloise a évolué différemment de celui d’un appartement sis dans la région de Charleroi, or leur revenue cadastral est indexé de la même manière ! L’administration du cadastre l’indique elle-même dans une de ses publications où elle écrit : «il ne peut être nié que le maintien tel quel des revenus cadastraux, pendant une période ininterrompue de vingt ans, crée des discordances, des inégalités et des anomalies injustifiées » (source : Budget & Droit Août 1997 – n° 134).

^{Valeur immobilière des bien existants}

La comparaison des augmentations des valeurs immobilières d’un village à l’autre dépend de l’année de référence. En comparant l’augmentation des prix des maisons depuis 1974, il s’avère que celle de Celles est beaucoup plus élevée (x 12,4) que celle de Grez-Doiceau (x 9,7).En classant toutes les communes belges sur base de l’augmentation des prix des maison pendant la période 1973-2007, la commune de Celles figure à la 95ième place sur 588 alors que Grez-Doiceau ne figure qu’à la 218ième place.Par contre, en faisant ce même classement pour l’augmentation des prix des maison pendant la période 1998-2007, Grez-Doiceau figure à la 173ième place alors que Celles ne figure qu’à la 352ième place.Le graphique suivant montre l’augmentation de prix des maisons dans quelques communes où se situe un golf ainsi que à Celles pendant les 10 dernières années.

Nous constatons qu’il y a aussi bien des communes où l’augmentation est plus élevée qu’à Celles, que des communes où l’augmentation est moins élevée qu’à Celles. Ceci nous mène à conclure tentativement que l’augmentation des prix des maisons n’est pas influencée de manière significative par la présence d’un golf.

^{Nous souhaitons préciser que la grande majorité des agriculteurs n’ont pas vendu leurs terres, mais ils les ont échangées contres des terres qui bénéficient de au moins 2 des 3 avantages suivants :}

^{Les terres sont de meilleure qualité ;}

^{Les terres sont mieux situées en en dehors du projet ;}

^{La superficie des terres reçues en échange est plus grande.}

^{Les agriculteurs qui ont arrêté leur activité ont eux-mêmes préféré d’obtenir un bon prix en vendant leurs terres aux promoteurs du golf, que de les vendre à l’industrie agro-alimentaire.}

^{La superficie de l’entité Celles s’élève à 67,1 km² ou 6713 hectares. Le tableau suivant montre l’utilisation du sol à Celles.}

Le l’entièreté du projet de golf n’occupera donc que environ 2,5% de la surface agricole de Celles. En admettant que la construction des maisons prendrait 20hectares, cela représentera moins de 4% des terrains bâtis et terrains connexes de Celles.

Comme le montre le tableau repris en annexe 1, même en diminuant la surface agricole de Celles de 150 ha, elle reste dans le top 3 des communes de la province du Hainaut avec le plus petit nombre d’habitant par hectare de surface agricole (Celles passerait de la 2ième à la 3ième place après Froidchapelle et Beaumont. Cette même annexe nous montre que dans la province du Hainaut la proportion entre la superficie agricole et la superficie totale est la plus élevée à Celles.

Sur base de ces données il est difficile de prétendre que l’aménagement du golf enlèverait ou changerait le caractère agricole ou rural de Celles.

Selon le website de Molenbaix.be le nombre d’habitant à Molenbaix s’élevait à 635 en 1976 (http://www.molenbaix.be/histoire.htm). Ce même site publie le détail de la population de l’entité Celles au mois de septembre 2006 :

Concernant la commune de Celles :   Voir aussi les chiffres de http://www.uvcw.be/communes/1/57018.cfm 

Le nombre de ménages à Celles s’élève à 2072 (chiffre 2004; source : Source: Ecodata, Direction générale Statistique et Information économique, SPF Economie, PME, Classes moyennes et Energie). Parmi les 589 communes belges, Celles se situe à la 490ième place aux classement du nombre de ménages. En ajoutant 500 ménages, notamment un ménage par nouvelle habitation, Celles se situerait - sur base des nombres de ménages pour l’année 2004 - à la 448ième place. Parmi les 69 communes de la province de Hainaut, Celles passerait de la 60iéme place à la 55ième place.

Le tableau suivant montre l’évolution de la population dans quelques communes où se situe un golf ainsi que à Celles pendant les 20 dernières années.

Les conclusions suivantes s’imposent :

La croissance de la population de la commune de Celles a été extrêmement faible, aussi bien pendant les vingt dernières années que pendant la décennie en cours ; la croissance est bien plus faible que celle de la province du Hainaut et le retard est encore plus prononcé par rapport à l’entièreté de la Wallonie.

Parmi les communes où se situe un golf il y a des communes qui ont connu une forte augmentation de la population, ainsi que des communes avec une faible augmentation, voir même une diminution.

Les communes où se situent un golf ne deviennent pas nécessairement des grandes communes de plus de douze mille ou vingt mille habitants, mais certaines d’entre elles restent des petites communes de la taille de Celles.

 

Contrairement à ce que a été prétendu dans « Immo-Golf-Molenbaix-Celles : NON MERCI ! » le 13 octobre 2008, il ne peut être démontré par « les statistique que de manière générale, à long terme, les communes les plus riches s’enrichissent, golf ou pas ». Comme le démontre le graphique suivant, il n’y à aucune corrélation entre le revenu moyen par habitant dans une certaine année (en notre exemple 1993) et l’augmentation de ce revenu moyen dans les années subséquentes (de 1993 à 2005 dans notre exemple).

D’autant plus, des golfs s’installent aussi bien dans des communes « riches » que dans des communes à revenu moyen plus faible. Ceci apparait clairement du tableau suivant qui reprend l’indice de richesse pour quelques communes dans lesquelles est établi un golf. L’indice de richesse compare le revenu moyen par habitant d’une commune avec le revenu moyen national par habitant. L'indice de richesse de la Belgique est de 100,00. Un indice de richesse de 104,65 signifie que le revenu moyen par habitant est 4,65 pour cent supérieur à celui du Royaume dans l'année examinée.

Il y a donc aussi bien des golfs dans des communes où le revenu est inférieur à la moyenne nationale, où il s’approche de la moyenne, ou où le revenu est largement supérieur à la moyenne du royaume. Bien qu’il est clair qu’il ne faut pas de golf pour que la prospérité d’une commune augmente, celle-ci est en général favorablement influencée par l’établissement d’un golf, tel qu’est le cas à Enghien où depuis l’installation du golf l’indice de richesse est passé de 107,66 en 1997 (exercice d’imposition 1998) à 112,08 en 2005 (exercice d’imposition 2006).

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